在經(jīng)歷加裝電梯“上下自如”的歡喜后，如何給電梯維護保養、保障出行安全成為居民的揪心事。維護保養關(guān)乎電梯的運行狀況和使用壽命，更關(guān)乎居民的生命安全。電梯運行不可避免產(chǎn)生自然折損，居民使用不當也會(huì )帶來(lái)一定損耗，這些自然或人為因素造成的安全風(fēng)險需要通過(guò)維護保養及時(shí)排除。
電梯“健康”該怎樣守護？目前，大多數電梯的免費維護保養年限為2年，之后，需要業(yè)主為電梯找到“新管家”來(lái)負責維護保養，電梯日常維護與維修費用均需由加裝電梯的受益業(yè)主共同承擔。在免費維護保養期滿(mǎn)后，電梯該交由誰(shuí)負責、維護保養費用又該怎樣籌集、各地實(shí)踐中有哪些新技術(shù)和新模式值得學(xué)習呢？
誰(shuí)來(lái)負責
物業(yè)托管、居民自管+企業(yè)接管
加裝電梯免費維護保養期滿(mǎn)后，業(yè)主將面臨后續維護保養的責任歸屬問(wèn)題。目前，加裝電梯的維護保養主要有兩種模式：物業(yè)托管、居民自管+企業(yè)接管。
物業(yè)托管就是業(yè)主將加裝電梯的日常管理和維護保養工作托管給小區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，解除電梯維護保養的后顧之憂(yōu)。在浙江省杭州市湖濱街道，宋澆造巷小區因為沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )、也沒(méi)有聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)，電梯維護保養企業(yè)每次檢修后都需要找社區簽字。為了解決電梯的維護保養問(wèn)題，宋澆造巷小區選舉成立了業(yè)委會(huì )，并由業(yè)委會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂托管協(xié)議，托管內容包括一周兩次電梯間等區域的衛生打掃、電梯日常運行巡視以及與電梯維護保養企業(yè)對接等。
物業(yè)托管帶來(lái)物業(yè)費的上漲，這是因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將電梯各類(lèi)運行費用計入物業(yè)服務(wù)費。相比高層住宅樓，多層住宅的業(yè)主數量少、戶(hù)均面積小，導致分攤到每平方米的物業(yè)服務(wù)費增幅較大。在為電梯找“管家”的過(guò)程中，需要多方比價(jià)、共同協(xié)商才能稱(chēng)心如意。在上海市虹口區江灣鎮街道的萬(wàn)東三小區，電梯免費維護保養期滿(mǎn)后，居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、代建方、電梯供應商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方共同協(xié)商后續維護保養問(wèn)題。協(xié)商會(huì )上，電梯供應商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別報價(jià)，通過(guò)協(xié)商與比價(jià)，最終決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔電梯后續的維護保養工作。維護保養費用由所在單元的受益業(yè)主均攤，每月每臺電梯維護保養費用為450元，樓道、電梯門(mén)廳和轎廂的衛生保潔服務(wù)費用為每平方米0.26元。
如果原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有電梯管理資質(zhì)，可以重新聘請有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在廣東省廣州市越秀區荔華樓小區，由于其物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有管理電梯的資質(zhì)，業(yè)主決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新找到的物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然能夠進(jìn)行電梯的維護保養，但費用比過(guò)去高出不少。原來(lái)每月的物業(yè)服務(wù)費為每平方米0.7元，現在則需要3.2元。為了降低費用，業(yè)主們將小區門(mén)口的停車(chē)空地交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，最終把每月的物業(yè)服務(wù)費降到了每平方米1.8元。
電梯是特種設備，需要交由具備管理資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行維護保養以保證其安全運行。居民自管+企業(yè)接管便是在居民自主管理電梯的同時(shí)，委托電梯維護保養企業(yè)來(lái)承擔電梯的日常管理和維護保養工作，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)有困難的老舊小區通常采用該模式。在上海市長(cháng)寧區程橋二村小區，71號樓電梯建成使用以來(lái)一直依靠樓內居民自我管理。居民制定了電梯使用管理公約，電梯轎廂內的地板、每層樓道都有人主動(dòng)負責進(jìn)行清掃。在電梯免費維護保養期結束后，居民們便給電梯找來(lái)了“專(zhuān)業(yè)售后”，電梯維護保養企業(yè)定期檢查電梯的使用情況，每月費用為420元。
在湖南省瀏陽(yáng)市，教師新村小區6棟二單元也是采用居民自管+企業(yè)接管模式。“我們組織樓棟的業(yè)主籌錢(qián)，然后聘請專(zhuān)業(yè)企業(yè)負責電梯維護保養。”樓棟長(cháng)李成和說(shuō)。在電梯加裝之初，6棟二單元的8戶(hù)居民就擬定協(xié)議，規定每戶(hù)輪流對電梯進(jìn)行管理，負責收集相關(guān)費用、電梯出現問(wèn)題及時(shí)與電梯維護保養企業(yè)聯(lián)系等。目前，包括維護保養費用在內電梯一年的運行總開(kāi)支為4000多元，平攤到每戶(hù)為500多元。“這個(gè)費用大家都能接受。”李成和說(shuō)。
誰(shuí)掏腰包
除業(yè)主分攤，還可為電梯投保
目前，加裝電梯運行所產(chǎn)生的檢驗費、電費、維護保養費、維修費等多由受益業(yè)主分攤。但如果電梯出現嚴重故障或是頻繁出毛病，產(chǎn)生的大額維護保養費用往往讓業(yè)主難以承受。家住廣東省廣州市番禺區南浦島的李阿姨便面臨這樣的煩惱。
“都說(shuō)加裝電梯好，但我家的鬧心事真是多。”李阿姨家住六樓，加裝電梯時(shí)掏了近六萬(wàn)元，本以為以后只要交少量的運行費用和維護保養費用就行，未曾想電梯常常出故障，所需要的維護保養費也隨之水漲船高。有些業(yè)主對此頗為不滿(mǎn)，甚至出現了拒交電梯維護保養費用的現象。
大額的電梯維修費用給業(yè)主帶來(lái)經(jīng)濟壓力的同時(shí)還常常會(huì )催生許多矛盾。有沒(méi)有方法可以緩解這一問(wèn)題？電梯“養老保險”是一個(gè)新思路。該保險將加裝電梯日常維護、部件維修更換、整梯置換、檢驗費用和人身財產(chǎn)損失的賠付一攬子包含在內，基本涵蓋電梯后續運行可能涉及的所有問(wèn)題，能夠很好地解決經(jīng)費和賠償能力不足等問(wèn)題。
四方簽約為電梯投保，專(zhuān)業(yè)人管專(zhuān)業(yè)事減輕各方壓力。上南四村16號樓是上海市浦東新區周家渡街道第一個(gè)成功加裝電梯的樓棟，不僅“加梯”走在前頭，維護保養也有一套。該樓采取保險公司、電梯公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì )四方簽約的方式為電梯投保。電梯如果出現問(wèn)題，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)撥打維修電話(huà)，電梯公司實(shí)地查看后提供維修服務(wù)及費用清單，再由保險公司進(jìn)行理賠。電梯免費維護保養期滿(mǎn)后，從維護保養到維修更換零部件所產(chǎn)生的費用由保險公司承擔，減輕了業(yè)主的經(jīng)濟壓力、降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全責任風(fēng)險。此外，16號樓的居民共同簽署電梯使用公約，在每層樓都設立專(zhuān)門(mén)的負責人，承擔電梯轎廂的衛生保潔和查看電梯運行是否正常、連廊窗戶(hù)是否關(guān)閉等工作。
除了為業(yè)主減輕維護保養費用上的經(jīng)濟壓力外，保險公司還會(huì )定期對電梯進(jìn)行“體檢”，保證電梯安全運行。在浙江省寧波市東柳街道，為解決電梯加裝后沒(méi)人管、管不好、不愿管的難題，中興社區采取“2+5”的模式為加裝電梯投保。即加裝電梯的維護保養在兩年免費維護保養期內由電梯公司負責，此后的五年由保險公司負責。五年期內，保險公司每個(gè)月會(huì )對電梯進(jìn)行一次檢測，如果發(fā)現問(wèn)題，由保險公司出資，電梯公司負責設備維修、零部件更換，居民無(wú)需承擔費用。
為保證電梯“體檢”的準確性與專(zhuān)業(yè)性，保險公司會(huì )聘請第三方技術(shù)團隊，并形成專(zhuān)業(yè)化管理模式。在浙江省杭州市天時(shí)苑小區，業(yè)主購買(mǎi)保險后，保險公司聘請電梯維護保養團隊對電梯進(jìn)行體檢、對維護保養質(zhì)量進(jìn)行監督、對零配件修換進(jìn)行定損和詢(xún)價(jià)。保險公司將承擔日常維護保養、更換零件、年檢等產(chǎn)生的費用，避免因資金籌措不及時(shí)導致電梯無(wú)法使用。如果因為電梯故障造成人身傷亡或財產(chǎn)損失，保險公司還將承擔賠償責任。目前，一臺電梯一年保費為6500元，由業(yè)主分攤。如果電梯需要更換，保險公司將最高賠付10萬(wàn)元。
誰(shuí)當管家
新技術(shù)、新模式解決維保問(wèn)題
“智能管家”智能記錄電梯的維護保養信息，實(shí)現維護保養全程透明化、可監督；“保險+服務(wù)+物聯(lián)網(wǎng)”模式實(shí)時(shí)監控電梯數據，出現異常時(shí)及時(shí)通知維護保養企業(yè)；“按需維保”模式實(shí)現電梯維護保養從“重過(guò)程”到“重效果”的轉變。這些新技術(shù)、新模式為解決加裝電梯后續的維護保養問(wèn)題提供了新思路。
在廣東省廣州市越秀區，加裝電梯里的“智能管家”在解決維護保養難題的同時(shí)，保障著(zhù)業(yè)主的出行安全。智慧電梯監管裝置可以智能記錄維護保養時(shí)間、維護保養次數、異常項和救援過(guò)程以及自動(dòng)生成電梯報表，實(shí)現維護保養全程可監督、救援過(guò)程有記錄、記錄透明可審核，為日常管理提供依據。通過(guò)電子化的維護保養記錄，及時(shí)提醒維護保養人員按期開(kāi)展電梯維修保養，要求維護保養人員電子簽名。當出現遮擋電梯門(mén)、電動(dòng)車(chē)入梯、兒童獨自乘梯、劇烈運動(dòng)碰撞等存在安全風(fēng)險的乘梯行為時(shí)，即時(shí)發(fā)出告警信息提醒糾正或阻止。智慧化應急救援平臺，接入物聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)報警系統，將傳統的電話(huà)求救、人工派單應急處置方式轉變?yōu)橄到y自動(dòng)監測、主動(dòng)發(fā)現、后臺調度的智能化處理，同步通過(guò)語(yǔ)音對講安撫被困人員情緒，實(shí)現從被動(dòng)接警向主動(dòng)救援的轉變。
四川省成都市成華區通過(guò)“保險+服務(wù)+物聯(lián)網(wǎng)”電梯維護保養模式實(shí)現電梯維護保養全程跟蹤監督。保險合同開(kāi)始履行后，由保險公司為每臺投保電梯安裝專(zhuān)業(yè)監控設備，并對電梯運行數據進(jìn)行統計分析。當數據出現異常時(shí)發(fā)出報警通知，維護保養企業(yè)可及時(shí)對電梯進(jìn)行異常排查，從而減少電梯帶病工作、降低電梯故障率、延長(cháng)電梯使用壽命。通過(guò)電梯轎廂內的監控設備，實(shí)現在線(xiàn)監控及云端存儲，為電梯故障及安全事件的事后責任追溯提供依據。同時(shí)對維護保養企業(yè)的維護保養過(guò)程進(jìn)行監督。此外，保險公司通過(guò)“電梯風(fēng)險管理平臺”協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)監督維護保養企業(yè)開(kāi)展工作，如發(fā)生故障，由維護保養企業(yè)及時(shí)維修，保險公司支付資金完成理賠。
上海市、湖北省武漢市、山東省青島市等地取消了所有電梯“一視同仁”15天例行維護保養一次的硬性指標，實(shí)行“按需維保”模式。針對歷史運行強度較大、困人故障較多的電梯，維保周期會(huì )適當縮短；對于歷史運行強度較小、困人故障事件較少的電梯，維保周期可適當延長(cháng)。電梯年檢也不再“一刀切”，而是根據電梯自身狀況科學(xué)調整檢驗檢測周期，對使用年限長(cháng)、安全狀況較差的電梯，縮短檢驗檢測周期。“按需維保”模式以提高電梯安全性、可靠性為目標，根據電梯的安全狀況和運行工況，科學(xué)確定電梯現場(chǎng)維保的項目、內容和周期，推動(dòng)電梯維護保養實(shí)現從“重過(guò)程”到“重效果”的轉變。
目前，老舊小區加裝電梯已從“一枝獨秀”發(fā)展到“遍地開(kāi)花”，但與電梯有關(guān)的悲劇屢見(jiàn)報端，不少地方上演過(guò)“電梯驚魂”事件，也有不少生命被故障電梯無(wú)情吞噬。為避免悲劇發(fā)生，需要做好電梯的維護保養。在加裝電梯工程審批、建設安裝等環(huán)節的瓶頸逐漸被打破的同時(shí)，做好后續的維護保養工作，才能讓這項民心工程更好地惠民、利民。